1、市场推广革新理论的演进
营销成为一门独立的学科始于20世纪初的美国。但直到50年代营销研究才开始超越流通范围，与企业的整体的营运管理活动密切结合起来，并且得到广泛的应用和进步。
所谓营销革新，是指企业为达成其经营目的，其营销行为在理念、手段、渠道、办法、体系等方面的更新、改进和健全。事实上，营销观念的革新和营销组合的革新是最大程度的革新，同时，后信息社会营销观念的革新也达到了一个新的境界。
（1）营销观念的革新
现代营销观念革新的路径是沿着两条线索展开的：一是以客户价值为基础，其目的是尽可能满足买家利益最大化，进而达成企业的进步；二是以社会价值为基础，其目的是让企业承担更大的社会义务或道德责任，从而把盈利目的和价值追求有机结合起来。实践中，更多的研究者将精力集中于以客户价值为基础的营销革新范围，在营销推广方案、营销技术和营销边界的扩展上提出了形形色色的新理论、新技术。而以社会价值为基础的营销革新则提出了社会营销、绿色营销、道德营销等方法。在50年代和60年代，营销这一范围是销售导向，看重个人营销推广。
70年代到80年代中期营销进入客户导向年代，这个时候看重的问题有市场细分化、目的市场选择、商品定位及营销组合等，营销成就则是依据市场占有率、市场地位、与市场成长率之类的指标衡量。
80年代中期到今天，营销处于一个激烈变动的时期，海量新的营销定义如雨后春笋般不断出现来，包含社会营销、绿色营销、生态营销、关系营销、服务营销、网络推广营销、理念营销、全渠道一体化营销、常识营销、文化营销等等。
（2）营销组合的革新
（3）后信息社会营销观念的革新
后信息社会，又称比特（bit）年代或数字化年代，是继农业社会、工业社会和信息社会之后的一种新型文明形态。比特年代的到来使营销面临着一个全新的环境，营销革新又达到了一个更新的境界。
①动态营销观念
企业品牌营销面临的永远是动荡不定的市场，现代企业需要抛弃以静制动、以不变应万变的静态营销思想，时刻维持高度的危机感和紧迫感，树立动态营销观，做到既把握目前又驾驭将来。
②创造市场推广观念
传统的市场推广常常是以取得既有市场、提升既有市场份额为目的，营销者盯着已经成熟的市场，使用各种方案方法，旨在从其他公司那里夺得部分市场份额。但伴随全球角逐和市场细分的加剧，企业需要树立创造市场的营销观，引导和创造需要，创造市场，这样才能在市场角逐中获得主动权。
③绿色营销观念
后信息社会里，买家的绿色需要不断扩大，企业需要以绿色营销观念为指导，把市场需要与环境保护，经济效益与环境效益有机地结合起来，达成人与环境的和谐进步，保护生态环境，不断改变人类的存活环境，在维护全社会的整体及长远利益的基础上去满足买家需要，达成企业自己利益。
④服务营销观念
因为企业间相同种类商品之间水平性能上的差异日趋降低，同质性日趋增加，一个企业收益的源泉更多的源于企业提供的与该商品合适套的服务。服务营销中蕴涵着企业对客户的亲情，通过打造一种新型的亲情关系，以企业的“感情投资”换取客户的“货币投资”。
⑤常识营销观念
后信息社会的经济形态是常识经济，这就需要企业需要树立常识营销的观念。常识营销需要企业提供的商品是企业借助新技术研发或改进的商品，要具备肯定的文化内涵、常识含量，能满足买家的常识需要。
2、目前房产市场推广近况剖析
1.市场调查不足且缺少真实性。进行市场调查是企业获得真实资料数据的最直接来源，是拓展营销推广策划的非常重要依据。但目前一些企业在拓展市场调查时，调查力度不够，缺少真实的实地调查资料数据，而又缺少专家建议，因此致使企业在拟定项目市场营销推广方案时，只不过片面地以书面报告的资料作为拟定依据，而忽略了对目的市场买家的需要情况、实质支付能力与角逐者情况的剖析。
2.目的市场的定位模糊。伴随经济进步和人民生活质量的提升，高收入人群对于房产商品的需要层次也是不断提升的，但因为收入、意识形态的差异，社会的整体消费群体之间对于房产商品的需要层次还是存在差异的，即房产商品需要是多层次的。而目前一些房产开发企业却忽略这种需要多层次性的特征，只不过盲目地进行高端商品的定位，大建高档住宅商品，从一方面既反映出企业对目的市场的定位模糊，细分不明，其次，也表明目的市场的模糊定位将致使整体房产市场结构的不合理性，中低收入人群住房困难的问题很难解决。
3.市场推广途径陈旧。现在房产市场推广的途径仍是以电视营销和平面广告为主，网络推广营销日渐兴起和进步，整体看来大中规模的房产企业的营销推广渠道较多，经济效益更好，而一些小企业因为遭到经济规模和品牌知名度的限制，采取的营销推广渠道更少，效果更低，或许会促进企业进一步缩减营销投入。
4.价格营销推广方案单一。价格营销是房产市场推广的要紧方案，包含定价和调价。目前多数房产企业都是底价开盘，在销售过程中当令进行价格调节，但调价的过程都缺少适当的调节机制。
3、房产市场营销推广方案剖析
目前房产市场营销推广方案主要包含产品营销策略、途径方案、价格方案和营销方案。
1.产品营销策略。房产营销推广活动的客体既包含房产实体项目商品，也包含项目有关的服务。因此作为市场推广的核心方案与基础方案，产品营销策略要围绕项目商品和服务展开，即产品营销策略的重点在于推行差异化策略与塑造房产品牌（品牌策略）。差异化策略是要突出地产项目商品在实体形态特点、区位条件、有关配套等方面的优势和特点，充分显示出项目的差异性，具体如在风格、户型设计、建造水平、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异，以此来作为细分目的市场的依据之一，满足目的市场的差异化需要。推行房产品牌策略就是要塑造特点鲜明的公司形象。伴随国内房产市场的飞速发展，房产企业品牌的角逐已经成为市场的主要角逐，逐步取代了价格角逐和商品角逐。品牌成为房产企业的核心竞争优势，是企业的无形资产，可以提高企业的附加值，并且促进企业的多样化、纵深化进步。凭着企业品牌优势，可以促进市场推广的拓展，达成营销目的。 2.价格方案。价格方案是房产市场推广中的要紧方案，其对于房产企业的进步具备直接现实意义。由于价格直接关系到房产开发经营的综合本钱与收益，即包含土地本钱、开发成本、管理成本、各种税费、利息与收益等在内。另外，商品价格也直接影响到买家的购买支付行为，从而最后影响商品销售情况和收益目的的达成。因此价格方案的拟定要兼具企业的本钱收益核算及目的市场人群的实质支付能力，采取科学灵活的定价办法和方法。具体而言，价格方案包含两部分：第一，在确定初始价格时的定价方案；第二，因为供应求购情况、开发本钱、市场角逐环境等原因会不时发生变动，因而房产企业需要对商品价格进行相应的适合调整，即调价方案。初始的定价方案可以参考打折打折和商品差异来进行定价，给予买家肯定的现金或实物打折来刺激购买行为，达成销售目的；而调价方案则是要综合考虑项目本钱、通胀状况、供应求购情况和市场占有率等原因，分阶段进行商品价格的合理调整。
3.营销方案。房产市场推广不只需要房产企业可以通过各种营销推广渠道及适当的销价格格，将满足市场需要的商品和服务提供给买家，还需要房产企业可以借助各种宣传和交流方法，将房产商品和服务的有关信息传递给买家，促进购买行为的发生。而营销不外乎是适合的传递办法，它还能扩大房产企业及其商品与服务的知名度。营销方案一般包含职员营销和非职员营销两类。职员营销是企业销售直接联系买家，与买家进行接洽，透露目前商品与服务的有关信息。但进行职员营销时容易遭到销售个人素质的影响，并且职员营销所需要的本钱更高，因此具备肯定的局限性。非职员营销大多则是指借助各类广告、进行营业推广或树立企业品牌形象等方法，进行房产商品和服务的营销。职员营销与非职员营销的组合应用，就构成了房产市场推广中的营销方案。
4、房产市场营销推广方案的革新进步
伴随社会经济的进步和房产市场的不断成熟，传统的市场营销推广方案及其组合营销推广方案已经没办法满足市场不断进步的需要特征，为了在角逐中处于优势地位，房产企业需要要转变营销观念，革新营销推广方案才能谋求企业的长远进步。
1.人文营销。目前社会文化对现代消费的影响力愈加
大，住房消费亦不例外。社会的进步需要居住环境包括文化的韵味，这就需要房产商品和服务拥有高尚的文化理念，而文化又是人文的核心内容。因此，在进行房产市场推广时，要充分塑造项目商品和服务的人文特质，打造项目范围内的人文环境，提高房产企业文化的人文内涵。
2.社会营销。社会营销是从房产企业作为社会生产关系组成部分的角度出发，由于房产企业既是社会的一部分，又作为经济实体从社会大众获得经济利益。因此在进行企业品牌营销策划活动及构建企业品牌时，需要在强调企业经济利益目的的同时，要承担企业应有些社会责任，以此，打好群众基础，树立企业好社会形象，进行社会口碑式营销。
3.常识营销。常识经济年代已经到来，买家已经拥有了愈加丰富的房产有关常识，对房产有关常识的认知欲望也在增强，因此房产企业可以为买家传输有关常识，并提供相应的辅助，以提升买家的认可度和信赖度，最后促进营销的顺利进行。
